전세 사기 No!! 안전한 전세 계약 필수 체크리스트!

이것만은 꼭 알고 계약하라! 전세 계약 안전 매뉴얼 & 보증보험 활용법

결혼 후 가장 큰 과제 중 하나는 신혼집 마련이다. 특히 전세로 집을 구할 때 불안한 마음이 드는 것은 당연하다. 최근 전세사기 피해가 늘어나면서 신혼부부들의 걱정도 커지고 있다. 이 글에서는 신혼부부가 전세사기 피해 없이 안전하게 집을 구하는 방법과 전세보증보험 가입 방법에 대해 자세히 알아본다.

목차

1. 전세사기 예방을 위한 철저한 사전 조사
2. 등기부등본 확인 시 주의사항
3. 임대인 정보 확인 방법
4. 전세보증금 보호 장치 마련하기
5. 공인중개사 선택과 확인 방법
6. 계약 시 필수 주의사항
7. 전세보증보험 가입 방법 총정리
8. 모바일로 간편하게 전세보증보험 가입하기
9. 신혼부부를 위한 정부 지원 제도 활용하기
10. 마무리: 안전한 신혼집 마련을 위한 체크리스트

---

1. 전세사기 예방을 위한 철저한 사전 조사

적정 시세 확인하기

전세 계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 해당 지역의 적정 시세를 파악하는 것이다. 시세보다 지나치게 낮은 가격은 전세사기의 위험 신호일 수 있다.

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템: 실제 거래된 가격 정보를 제공한다.
• KB 부동산: 지역별, 평형별 시세 정보를 확인할 수 있다.
• 서울시 전세가격상담센터: 서울 소재 주택의 경우 이용 가능하다.

안심전세 앱 활용하기

정부에서 제공하는 '안심전세' 앱은 전세 계약의 안전성을 미리 확인할 수 있는 유용한 도구다.

• 확인 가능 정보: 매매시세, 지역 평균 전세가율, 경매낙찰가율, 보증사고 현황 등
• 위험 신호: 전세금이 집 시세의 80% 이상인 경우 주의가 필요하다.

---

2. 등기부등본 확인 시 주의사항

등기부등본은 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 가장 중요한 서류다. 다음 사항을 반드시 체크해야 한다.
 

갑구 확인사항

• 소유권 관련 사항: 현재 소유자가 누구인지, 소유권 이전 이력은 어떤지 확인한다.
• 소유자와 임대인의 일치 여부: 계약서상 임대인과 등기부상 소유자가 일치하는지 확인한다.

을구 확인사항

• 근저당권 설정 여부: 근저당이 설정된 주택은 가능한 피하는 것이 좋다. 경매 시 세입자의 전세금이 후순위로 밀릴 수 있다.
• 가압류, 가처분, 경매 신청 유무: 이러한 권리 제한 사항이 있다면 위험 신호다.
• 전세권 설정 상황: 다세대 주택의 경우 다른 세입자의 전세권도 확인해야 한다.

추가 확인사항

• 단독주택의 경우 토지 등기부: 건물 등기부 외에 토지 등기부도 함께 확인해야 한다.
• 신탁등기나 신탁원부 관련 내용: 이러한 내용이 있다면 추가 확인이 필요하다.
• 대법원 인터넷등기소 활용: 누구나 쉽게 등기부등본을 열람하고 발급받을 수 있다.

중요: 등기부등본은 계약 시뿐만 아니라 잔금을 치를 때도 반드시 재확인해야 한다.

3. 임대인 정보 확인 방법

임대인에 대한 정보를 확인하는 것도 중요하다. 전세사기를 예방하기 위해 다음 정보를 체크해보자.

• 세금 체납 여부: 임대인이 세금을 체납 중이라면 경제적으로 어려움을 겪고 있을 가능성이 크다.
• 보증사고 이력: 과거 보증사고 이력이 있는지 확인한다.
• 보증금지 여부: 보증이 금지된 임대인인지 확인해야 한다.

---

4. 전세보증금 보호 장치 마련하기

전세보증금반환보증보험 가입

전세보증금반환보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신 전세금을 돌려주는 제도다.

• 확인사항: 계약 전 반드시 전세반환보증보험에 가입 가능한지 확인해야 한다.
• 가입 주체: 임차인(세입자)이 직접 가입하며, 집주인의 동의 없이도 가능하다.
• 보증기관: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 중 선택할 수 있다.

확정일자와 전입신고

• 확정일자: 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상 우선변제권을 확보한다.
• 전입신고: 이사 후 즉시 전입신고를 완료하여 대항력을 확보한다.

---

5. 공인중개사 선택과 확인 방법

믿을 수 있는 공인중개사를 통해 계약하는 것도 중요한 안전장치다.

• 공인중개사 자격 확인: 중개사 등록증과 공제증서를 확인해야 한다.
• 평판 조사: 해당 공인중개사의 평판과 이전 사례를 확인한다.
• 정보 검증: 중개사가 제공한 정보도 반드시 직접 검증해야 한다.
• 이중계약 주의: 이중계약 등의 사기 수법에 주의해야 한다.

---

6. 계약 시 필수 주의사항

계약서 작성 시 주의점

• 모든 내용 꼼꼼히 확인: 계약서의 모든 조항을 자세히 읽고 이해한 후 서명한다.
• 특약사항 명시: 중요한 사항은 특약으로 명확하게 명시한다.
• 계약서 공증: 가능하다면 계약서를 공증받는 것이 좋다.

잔금 지불 전 최종 확인사항

• 등기부등본 재확인: 계약 시점과 비교하여 변동사항이 있는지 확인한다.
• 전입세대열람: 다른 세입자가 있는지 확인한다.
• 실제 거주 여부: 임대인이 실제로 해당 주택에 거주하는지 확인한다.

7. 전세보증보험 가입 방법 총정리

보증보험 가입 절차

1. 보증기관 선택: HUG, HF, SGI 중 선택한다.
2. 상담 및 신청: 선택한 기관의 홈페이지나 고객센터를 통해 상담받고 신청서를 제출한다.
3. 서류 준비 및 제출:
   • 임대차계약서 사본
   • 부동산등기사항증명서
   • 주민등록등본
   • 임대차사실확인서 및 전입세대열람원
   • 신분증 사본
4. 심사 및 승인: 서류 심사 후 승인 여부가 결정된다.
5. 보험료 납부: 승인 시 안내된 보험료를 납부한다.
6. 보험증서 발급: 보험료 납부 완료 후 증서가 발급된다.

보증보험료 계산 방법

보증보험료는 다음 공식으로 계산된다:

보증보험료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365

보증료율은 다음 요소에 따라 달라진다:

• 보증금액 구간: 9천만원 이하, 9천만원 초과~2억원 이하, 2억원 초과
• 주택유형: 아파트, 단독·다중·다가구, 기타
• 부채비율: 80% 이하, 80% 초과

예시 요율

• 아파트(9천만원 이하, 부채비율 80% 이하): 연 0.115%
• 아파트(2억원 초과, 부채비율 80% 초과): 연 0.128%
• 단독·다중·다가구 주택: 최대 연 0.154%

보증보험료 계산

보증보험료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365

주택유형보증금액부채비율연 보증료율

 

주택유형	보증금액	부채비율	연 보증료율
아파트	9천만원 이하	80% 이하	0.115%
아파트	9천만원 이하	80% 초과	0.122%
아파트	9천만원 초과~2억원 이하	80% 이하	0.119%
아파트	9천만원 초과~2억원 이하	80% 초과	0.124%
아파트	2억원 초과	80% 이하	0.121%
아파트	2억원 초과	80% 초과	0.128%
단독·다가구	9천만원 이하	80% 이하	0.140%
단독·다가구	9천만원 이하	80% 초과	0.154%

참고: 일부 우대 조건(다자녀, 신혼부부 등)에 해당하는 경우 할인된 요율이 적용될 수 있다.

---

8. 모바일로 간편하게 전세보증보험 가입하기

모바일 앱을 통해 더 편리하게 전세보증보험에 가입할 수 있다.
 

모바일 가입 채널

• 카카오페이 앱: 간편 보험 > 전세보증금반환보증
• 네이버부동산 앱: 금융상품 > 전세보증금반환보증
• 토스 앱: 전체 > 부동산 > 전세보증금반환보증
• 우리은행 앱: 전체메뉴 > 상품 > 전세보증금반환보증 > 신청하기

모바일 가입의 장점

• 서류 제출 간소화: 휴대폰으로 직접 사진 찍어 제출 가능
• 자동 입력 기능: 기본 정보 자동 입력 및 이전 서류 재사용 가능
• 비대면 인증: 방문 없이 본인 인증 처리
• 즉시 확인 및 처리: 서류 제출 후 기다리는 시간 감소
• 할인 혜택: HUG의 경우 모바일 가입 시 3% 할인 혜택 제공

모바일 가입 시 필요 서류

• 본인 명의 가입 시:
  • 본인 신분증(주민등록증 또는 운전면허증) 정보
  • 본인인증(네이버인증 또는 신용카드인증)
• 미성년자 명의 가입 시:
  • 법정대리인 신분증
  • 3개월 이내 발급된 가족관계증명서
  • 본인 확인을 위해 본사 방문이 필요할 수 있음

주의사항: 2024년 4월 1일부터 정부 정책에 따라 온라인으로 가족관계증명서 등의 증빙서류를 제출할 수 없게 되었다. 법인 고객의 경우 온라인 가입이 불가능하다.

9. 신혼부부를 위한 정부 지원 제도 활용하기

신혼부부는 다양한 정부 지원 제도를 활용할 수 있다.

 

주요 지원 제도

• 신혼부부 특별공급: 분양 아파트의 일정 물량을 신혼부부에게 우선 공급한다.
• 전세자금 대출 지원: 신혼부부 전용 전세자금 대출 상품을 활용할 수 있다.
• 주택도시기금 대출: 저금리로 전세자금을 대출받을 수 있다.
• 신혼희망타운: 신혼부부를 위한 공공임대주택 제도를 활용할 수 있다.

---

10. 안전한 신혼집 마련을 위한 체크리스트

신혼부부가 전세계약 시 확인해야 할 사항들을 체크리스트로 정리했다.

• 적정 시세 확인
• 안심전세 앱으로 위험요소 사전 점검
• 등기부등본 철저히 확인(갑구, 을구 모두)
• 임대인 정보 확인
• 전세보증금반환보증보험 가입 확인
• 믿을 수 있는 공인중개사 선택
• 계약서 내용 꼼꼼히 확인
• 확정일자 받기
• 전입신고 완료하기
• 잔금 지불 전 등기부등본 재확인
• 정부 지원 제도 확인 및 신청

신혼부부들이 이러한 점들을 주의 깊게 살펴본다면, 전세사기와 같은 불미스러운 일을 예방하고 안전하게 새 출발을 할 수 있을 것이다. 특히 전문가의 조언을 구하고, 정부에서 제공하는 다양한 정보와 지원 제도를 활용하는 것이 중요하다. 안전한 보금자리에서 행복한 신혼생활을 시작하길 바란다.